Comment calculer un déficit foncier ?

Le déficit foncier n’entre pas dans le périmètre des niches fiscales classiques. En effet, il relève du droit commun. Il permet de “gommer” vos revenus fonciers. Il peut même diminuer l’ensemble de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 €, en plus des autres réductions d’impôts. Lorsque les diverses charges liées à votre bien mis en location, sont supérieures aux revenus fonciers, alors on peut appliquer le dispositif déficit foncier. Dans le cadre d’un investissement en déficit foncier, plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôts seront conséquentes.

Calcul du déficit foncier

Pour calculer son déficit foncier, il faut d’abord soustraire les charges financières des revenus fonciers. Si le résultat est négatif, alors le déficit est imputable sur le revenu foncier pendant les 10 ans qui suivent.
Si le résultat est positif, il faut y soustraire les charges non financières. Et si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit. Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global qui est plafonné à 10 700 €/ an. Si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Calcul du déficit foncier : cas pratiques

– On admet que la location du bien a rapporté : 4000 €
– Vos revenus autres que fonciers s’élèvent à 50 000 €

1. Vous devez vous acquitter des intérêts d’emprunt : ici 5000 €
2. Vous devez également régler les autres charges notamment les travaux de restauration de votre bien afin qu’il soit aux nomes soit 30 000 € (soit avec les intérêts d’emprunt 35 000 € de charges)

Avec le régime microfoncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers (4000 €). Voici le calcul de vos revenus globaux imposables : 50 000 + 2800 € = 52800 € (soit les 70 % des 4000 € que représente vos revenus fonciers).
Avec le régime réel, il faut soustraire des revenus, les intérêts d’emprunts soit 4000 – 5000 = 1000 € d’intérêts.
Ces 1000 € d’intérêts ne sont pas déductibles des autres revenus. Toutefois, ils peuvent s’ajouter aux charges des années suivantes afin de diminuer les revenus fonciers pendant maximum 10 ans.
Vous pouvez retrancher le reste des charges aux autres revenus imposables. Soit 50 000 – 10 700 = 39 300 € de revenus imposables. Ici, la différence entre les 30 000 € de charges et le plafond de 10 700 € (soit 19300 € de charge foncière) pourra être déduite les 10 années suivantes.

Plusieurs programmes sont disponibles en déficit foncier, pour plus d’informations,contactez un conseiller en gestion de patrimoine.