Le déficit foncier reportable

La fiscalité des déficits fonciers immédiats

Si les charges excèdent les revenus locatifs, le déficit créé s’impute alors sur les revenus fonciers existants et permet de réduire de façon significative votre impôt sur le revenu. Il peut même diminuer l’ensemble de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 €, au-delà il sera reporté. Le déficit foncier utilisé dans l’immédiat (entre 0 et 10 700 €) permet un gain fiscal instantané. Il se calcule de la manière suivante : montant du déficit X tranche d’imposition.

La fiscalité des déficits fonciers reportable

Le déficit provisionnel permet un gain fiscal plus fort que le déficit foncier immédiat. Il se calcule de la manière suivante : montant du déficit X tranche d’imposition + déficit X prélèvements sociaux. En revanche, le déficit provisionnel (reporté) ne s’applique que si le revenu foncier est positif.

La fiscalité des déficits fonciers reportable : exemple

Exemple : vous avez 10 000 € de loyer et 5 000 € de charges. Vous aurez donc 5 000 € de revenus fonciers imposables qui vont supporter l’impôt selon votre tranche et les prélèvements sociaux qui sont de 17.2%. Dans ce cas, il est pertinent d’utiliser le déficit foncier antérieur. Ainsi, le revenu foncier imposé passe alors à 0 %.

Il n’est pas possible d’élaborer une stratégie patrimoniale de sorte à refuser le déficit immédiat et se constituer uniquement un déficit provisionnel. L’administration fiscale ne le permet pas, cela est possible uniquement après la déduction des 10 700 € de déficit sur les salaires.

La fiscalité des déficits fonciers reportable : nos recommandations

Nous vous recommandons de réaliser vos « gros » travaux sur une seule année et ne pas les disperser en deux fois. En effet, vous risquerez de ne pas optimiser l’impôt et de créer deux fois les premiers 10 700 € de déficit.

2 solutions sont possibles :

Ainsi vous pouvez aussi faire tous les travaux immédiatement pour provisionner un maximum. Cela déduira les TMI et les prélèvements sociaux sur 10 700 € pour chaque année en évitant de créer un déficit utilisé qui aurait pu être un déficit provisionnel, mais par contre vous devrez attendre un revenu foncier positif pour faire marcher le déficit provisionné (plusieurs années).

Soit vous étalez vos grosses dépenses déductibles sur 2 ou 3 ans et vous avez un impact immédiat sur votre impôt soit 10 700 € de déduction sur votre salaire les premières années.

La fiscalité des déficits fonciers reportable : La déclaration en ligne

Pour votre première déclaration en ligne, vous devez déclarer vous-même votre déficit provisionné dans la case 450 de la déclaration 2044.

La fiscalité des déficits fonciers : Bon à savoir

Les intérêts d’emprunt déductibles ne rentrent jamais dans le déficit utilisé immédiatement (allant jusqu’à 10 700 €). Cela peut engendrer un déficit reportable.

Si vous utilisez un déficit foncier sur vos autres revenus, vous devez louer votre bien encore 3 ans. Dans le cas où vous ne respectez pas cette clause, l’imputation sur les autres revenus sera annulée donc vous ne pourrez pas utiliser le déficit la première année sur les autres revenus, mais vous pourrez toujours continuer à provisionner le déficit pour l’imputer sur les autres revenus fonciers dans le futur.

En cas de vente du bien, celle-ci sera associée à un impôt sur la plus-value élevée car on ne pourra pas déduire les travaux du calcul.