Déficit Foncier
Les programmes en Déficit Foncier
Les programmes en déficit foncier permettent aux contribuables fortement imposés de réduire le montant de leur impôt sur le revenu en déduire de leurs revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition d’un ou plusieurs logements locatifs. Le déficit généré par les travaux est imputable aux revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an, permettant ainsi de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus.
L’investissement en déficit foncier offre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 60,5% des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration réalisés sur un bien voué à être mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.
On parle de déficit foncier lorsque les charges de propriété supportées par un propriétaire (travaux de réparation, entretien, charges de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les revenus locatifs (loyers) qu’il perçoit.
Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le mécanisme du déficit foncier relève de la fiscalité immobilière de droit commun. Le déficit foncier subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.
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Les programmes en Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier
Le Pinel réhabilité optimisé au Déficit Foncier permet de cumuler les avantages du dispositif Pinel dans l’ancien et du déficit foncier.
Les investisseurs peuvent alors bénéficier :
► D’une part de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel. Celle-ci porte alors sur le budget foncier et sur le montant des travaux d’aménagements intérieurs.
► D’autre part de la déductibilité sur le revenu liée au Déficit Foncier. Celle-ci porte sur les travaux des parties extérieures. Cet avantage fiscal est immédiat, contrairement à celui du Pinel, et il échappe au plafonnement global des niches fiscales. Plus la TMI (tranche marginale d’imposition) sera élevée, plus la réduction fiscale sera importante. Il permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération.
Les biens concernés doivent être des logements réhabilités ou des locaux transformés en logements. La durée de location peut se limiter à 6 ans, avec un gain fiscal optimisé. Les logements livrés doivent bénéficier du label énergétique HPE rénovation 2009 ou BBC 2009. A défaut, respecter la norme RT 2012 pour au moins 2 des 4 catégories obligatoires : isolation toiture ou murs extérieurs, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.
Le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier doit respecter certaines conditions : budget (pour la partie Pinel seulement), plafonnement des loyers, des ressources du locataire et durée de location Pinel. La réduction d’impôt d’un investissement Pinel ancien optimisé est plafonnée à 10 000 €. Le déficit foncier généré par les travaux des parties extérieures échappe au plafonnement global des niches fiscales.
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Les programmes en loi Malraux et Déficit Foncier
Un investissement dans un programme immobilier Malraux permet une réduction d’impôt qui n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales.
La réduction d’impôts Malraux est de 30% pour les travaux de restauration des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) et de 22% s’ils se trouvent dans un SPR avec PVAP approuvé (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). Le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
Les investisseurs peuvent cumuler les leviers loi Malraux et Déficit foncier pour les charges qui touchent aux travaux d’entretien et de réparation (les travaux de transformation ne sont pas éligibles). Cette quote-part peut représenter jusqu’à 100% des travaux. Si un déficit foncier ne peut générer qu’un déficit plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global, ce déficit s’impute sans limitation sur les revenus fonciers. L’excédent est quant à lui reportable sur les revenus fonciers sur 10 ans. N’hésitez pas à contacter un spécialiste loi Malraux et Déficit Foncier pour plus d’infos et pour les cas particuliers.
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Les programmes en loi Monuments Historiques et Déficit Foncier
L’investissement en loi Monuments Historiques 2022 consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers.
Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. L’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes inclusivement.
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