Investir en déficit foncier : Quelques exemples concrets

Investir en déficit foncier est une solution de plus en plus prisé par les contribuables propriétaires. Il y a déficit foncier lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Le déficit crée est déductible dans la limite de 10 700€ par an, le déficit restant est reportable sur 10 ans.

Néanmoins, selon l’article 156-l-3 du code général des impôts lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, la location du bien doit être permanente pendant 3 ans.  A savoir jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus. Le calcul se fait en deux étapes et prend comptes différentes charges.

Investir en déficit foncier : Charges imputables

Les charges déductibles des revenus fonciers sont classées en 3 catégories :

• Charges fonciers d’emprunt :  Intérêts et frais accessoires des emprunts réalisés pour l’acquisition du bien ou pour sa réparation.Par exemple l’assurance décès invalidité, l’assurance chômage, les frais de gestion.
• Charges liées à l’exploitation du bien : Frais de syndic, frais de gestion primes d’assurance, taxe foncière…
• Charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien) : Le coût des travaux d’un bien mis en location ayant pour but sa remise en état ou apporter plus de confort, sont déduits des revenus fonciers. Le montant n’est pas plafonné.

Investir en déficit foncier : Méthode de calcul

Le calcul du déficit foncier se fait en deux étapes :

• Etape 1 : Calcul de la part du déficit dû au charges financières : Les charges financières sont retirés en premier des revenus fonciers. Si le résultat (loyer – charges) est positif il faut passer à l’état 2. En cas résultat négatif, le déficit causé par les charges fianancières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Etape 2 : Calcul du déficit causé par les autres charges imputables sur le revenu global : En cas de résultat positif à l’étape 1, il faut soustraire à ce résultat le montant des charges financières (catégorie 2 et 3). Il y a déficit foncier si le résultat est négatif (ce déficit est déductible du revenu global plafonné à 10 7000 € par an). L’excédent étant reporté sur les revenus des 10 années suivantes.

Investir en déficit foncier : Exemples concret

Exemple 1 : Intérêts d’emprunt inférieurs aux loyers

On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€.

Exemple 2 : Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier inférieur à 10 700

Etape : Les 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.

Etape 2 : Le déficit foncier obtenu est imputable sur le revenu global de 3000 €.

Exemple 3 : Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700€

Etape 1 : Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.
Etape 2 : Le déficit foncier est de 13 000€. 10 700€ peuvent être imputés sur les revenus de l’année. L’excédent 13 000 – 10 700 = 2 300€ est reportable 10 ans.

Le déficit foncier concerne tous les contribuables propriétaires. Bien utilisé c’est un excellent outil de défiscalisation. Il peut être couplé avec d’autres dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard…). Si vous souhaitez vous lancer, contactez un conseiller expert en immobilier ancien restauré.

Source : challenges.fr